Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

скачать (355.3 kb.)

  1   2   3   4   5
Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования Российской академии правосудия

юридический колледж

Дисциплина «Организация оценки земли и имущества»

Кафедра гуманитарных, социально-экономических и естественно научных дисциплин

Специальность: «Земельно-имущественные отношения»

Курсовая работа

«Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест»


Казань 2011

Содержание
Введение

Глава 1. Основные положения об оценке объекта

.1 Основные факты и выводы

.2 Задание на оценку

.3 Сведения о заказчике и об оценщике

.4 Информация о привлекаемых к проведению оценки, подготовке отчёта об оценке сторонних организаций и специалистов

.5 Заявление о соответствии

.6 Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта

.7 Последовательность определения стоимости объекта

.8 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

.9 Термины и определения

Глава 2. Описание объекта оценки и его местоположение

.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

.2 Анализ местоположения объекта оценки

.3 Анализ рынка недвижимости

Глава 3. Расчёт стоимости объекта оценки

.1 Описание процедуры оценки

.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

.3 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

.4 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

.5 Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Список использованной литературы

Введение
На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Целью данной работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. В качестве объекта недвижимости выступает Цех для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест, с общей площадью 774,96кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51.

Основные задачи курсовой работы:

изучить количественные и качественные характеристики объекта;

собрать и обработать информацию о технических и эксплуатационных характеристиках;

проанализировать данные, характеризующие социальные, экономические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость;

применение подходов и методов в рамках каждого из подходов;

осуществление необходимых расчетов и обобщение полученных результатов;

определение итоговой величины стоимости объекта.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, последовательность в определении стоимости объекта, также объяснены профессиональные термины.

Второй раздел курсовой работы посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам, дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка, анализ местоположения объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки 3 подходами: сравнительный, в рамках которого мы использовали метод сравнительных продаж, затратный, в котором использовался базисно - индексный метод и доходный, в рамках которого мы применили - метод ставки дисконтирования, с помощью которых мы смогли определить итоговую величину стоимости объекта.

Выводы, содержащиеся в данной курсовой, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на профессиональных знаниях, деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах курсовой работы.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №4).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Приложения являются неотъемлемой частью данной курсовой работы.
Глава 1. Основные положения об оценке объекта
1.1 Основные факты и выводы
На основании договора на проведение оценки от 15 марта 2011 года №366 (Приложение 1) с оценщиком оказаны услуги по оценке Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест и составлен в письменной форме отчёт об оценке объекта недвижимости №1-11 от 25 марта 2011 года.

В данной работе рыночная стоимость объекта оценки определена на основе 3 подходов (сравнительного, доходного, затратного). Содержание и расчёты данных подходов изложены в третьей главе курсовой работы. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке показаны в таблице 1.
Таблица 1 - Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

Объект оценки

Здание Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 1081 кв.м., с кадастровым номером 16:50: 13 02 08 Адрес местоположения: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51

Стоимость, полученная сравнительным подходом

20 893 626 руб.

Стоимость, полученная доходным подходом

8 543 247 руб.

Стоимость, полученная затратным подходом

10 273 728 руб.

Итоговая стоимость

12 837 000 руб.


Рыночная стоимость цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест на дату проведения оценки 25.03.2011 составляет 12 837 000 (Двенадцать миллионов восемьсот тридцать семь тысяч) рублей.
1.2 Задание на оценку
Составление задания на оценку является неотъемлемой процедурой при заключении договора на проведение оценки (п.16 ФСО №1). В соответствии с п.17 ФСО №1 должно содержать следующую информацию:

) Объект оценки: здание Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А) общей площадью 774,96 кв.м. с земельным участком площадью 1081 кв.м. (кадастровый номер 16:50: 13 02 08), расположенное по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51.

) Имущественные права на объект оценки: полное право собственности.

) Цель оценки: определение рыночной стоимости.

) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: для целей купли-продажи.

) Вид стоимости: рыночная.

) Дата оценки: 25.03.2011г.

) Срок проведения оценки: 15.03.2011 - 25.03.2011г.

8) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения. Местоположение объекта оценки, его особенности и состояние документировались на месте в присутствии Заказчика.
1.3 Сведения о заказчике и об оценщике
Сведения о заказчике: Ибрагимов Линар Гатиятович. Паспорт: серия 9207, номер 564733, дата выдачи 25.03.2008г., выдан УВД г.Казани. Адрес: 422444, г.Казань, ул.Сибирский тракт, д.51.

Сведения о собственнике: Ибрагимов Линар Гатиятович. Паспорт: серия 9207, номер 564733, дата выдачи 25.03.2008г., выдан УВД г.Казани. Адрес: 422444, г.Казань, ул.Сибирский тракт, д.51.

Сведения о юридическом лице, заключившим с заказчиком договор проведение оценки: Саморегулируемая Организация "Российское общество оценщиков". Юридический адрес: 422666, г. Казань, ул. Муштари, д.9 "Е".

Почтовый адрес: 422666, г. Казань, ул. Муштари, д.9 "Е". Тел.: (495) 782-82-20. Факс: (495) 938-83-15. ИНН / КПП 7718241929/771801001. Расчетный счет № 40702810100050000655 в (ОАО «БАНК КАЗАНИ») г.Казань. БИК 044525219. К/с 30101810500000000219. ОГРН 1037718018910. ОКПО 14606835.

Сведения об оценщике, заключившим с заказчиком договор на проведение оценки:- член Саморегулируемой Организации "Российское общество оценщиков" № 003657 в реестре РОО от 11.02.2008г. Диплом о профессиональной переподготовке РАП №123456 ГОУ ВПО Казанский филиал «Российская академия правосудия». Стаж работы в области оценочной деятельности - 1 год. Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности оценщиком застрахована в ОАО «Росгосстрах» в г.Казань на сумму 300 000 (Триста тысяч) рублей, страховой полис LO 12030 № 1945933 от 03.02.2011г., срок действия с 3.02.2011г. по 2.02.2012г.
1.4 Информация о привлекаемых к проведению оценки, подготовке отчёта об оценке сторонних организаций и специалистов
Непосредственно к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке никакие сторонние организации и специалисты (в том числе оценщики) не привлекались. Обращение к сторонним организациям или специалистам происходило лишь в рамках использования их баз данных и знаний в качестве источников информации.

Сведения обо всех специалистах (организациях), информация от которых была получена и использована в настоящем Отчете (в качестве консультирования), указаны далее по тексту.

Квалификация привлекаемых специалистов (работников организаций), используемая только в целях получения открытой информации, признается достаточной - соответственно, данные специалисты (работники организаций) могут быть привлечены в качестве источников информации, обладающей необходимой степенью достоверности.
1.5 Заявление о соответствии
Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствие с имеющимися у него данными:

приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний оценщика, правильной и основываются на знаниях оценщика;

оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества;

оценщик обязуется хранить в тайне любые факты и данные, ставшие ему известными в результате выполнения настоящей работы, не раскрывать и не разглашать в общем или частностях информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия между заказчиком и исполнителем;

оценщик не имеет не настоящий, не ожидаемый заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения к участвующим сторонам;

вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате исполнения заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;

оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами РОО;

образование оценщика соответствует необходимым требованиям;

оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества.
1.6 Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта
При проведении оценки объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки объекта:

. Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки объекта.

. При проведении оценки Объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов.

. Оценщик, используя при проведении оценки объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.

. Использованные при проведении оценки объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

. Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении объекта прав.

. Права на Объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим отчетом установлено иное.

. Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, если настоящим отчетом установлено иное.

. Итоговая величина стоимости объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего отчета до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

. В расчетных таблицах и формулах, представленных в настоящем отчете приведены округленные значения показателей. Итоговые значения получены также при использовании округленных показателей.
1.7 Последовательность определения стоимости объекта
Последовательность определения стоимости объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки объекта:

) заключение договора;

) установление количественных и качественных характеристик объекта, в том числе сбор и обработка:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;

- иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с объектом.

) анализ рынка, к которому относится объект;

) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта;

) составление и передача заказчику настоящего отчета.
1.8 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Перечень документов для оценки отдельностоящего здания / сооружения:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;

. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание;

. Кадастровый план земельного участка;

. Технический паспорт на здание;
1.9 Термины и определения
Объект оценки - материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Наиболее эффективное использование объекта оценки - физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость инвестиционная - определение это стоимости для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Стоимость ликвидационная - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки с учётом износа.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов с учётом износа.

Физический износ - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Внешний экономический износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.
  1   2   3   4   5



Рефераты Практические задания Лекции
Учебный контент

© ref.rushkolnik.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации