Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО "Бенефис"

скачать (286 kb.)

  1   2


Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО «Бенефис»
Дата оценки: 6 декабря 2010г.

Заказчик: президент фирмы ОАО «Бенефис»

гражданин Петров И.И.

Исполнитель: стажер-оценщик Калашникова А.Д.


г. Апатиты – 2010

Оглавление


  1. Введение

    1. Определение задания на оценку

  2. Определения и понятия

  3. Основные предположения и ограничивающие условия

  4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения

    1. Основные подходы к оценке

    2. Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения

  5. Расчет рыночной стоимости

  6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Используемая литература

1. Введение



Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий.

При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

1.1 Определение задания на оценку



По поручению заказчика оценщик производит оценку рыночной стоимости здания административно-офисного типа ОАО «Бенефис», расположенного по адресу: г. N, улица Цветочная, дом 5.
2. Определения и понятия
1) Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[1, c. 246]

2) Виды стоимостей:

а) Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.[2, c. 18]

б) Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

в) Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

3) Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.[1, c. 117]

4) Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

5) Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.

6) Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

7) Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.[3, c. 352]

8) Цена — количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара

9) Стоимость – деньги (денежный эквивалент) которые показатель готовы обменять на какой-либо предмет или объект.[4]

10) Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым. [4]

11) Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

12) Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

3. Основные предположения и ограничивающие условия

3.1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях

3.2. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными.

3.3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки.

3.4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в этом отчете.

3.5. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований стандартов.
4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
4.1 Основные подходы к оценке

При определении стоимости недвижимости используют три основных подхода:

  1. Затратный подход (ЗП). Сущность ЗП заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем оцениваемого объекта недвижимости(зданий, сооружений) с учетом их износа

Преимущества ЗП: подход основывается на существующих активах и, поэтому менее умозрителен.

Недостатки ЗП: ЗП не учитывает будущие перспективы, не рассматривает показатели доходности, считается, что он трудоемкий.

  1. Рыночный подход (РП). РП предполагает использование методов, предполагающих произвести сравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделки с ними, и на основе этого анализа установить стоимость объекта оценки.

Преимущества РП:

-наиболее простой метод

-предполагает различные способы корректировки

-обеспечивает данные для других подходов оценки

Недостатки РП:

- требует активного рынка

- сравнительные данные не всегда имеются

- требует внесения корректировок, большое количество которых влияет на достоверность результатов

-основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания

  1. Доходный подход (ДП). ДП основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем имущества

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества.
4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Для оценки объекта мы пользовались такими методами как, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации и метод, основанный на восстановительной стоимости.

Метод сравнения продаж:

Метод СП основан на прямом, на непосредственном сравнении аналогов, которые были проданы недавно.

Область применения:

- метод применяется, когда имеется информация о недавних, надежных сделках на аналогичных объектах.

«+» метода СП:

- наиболее простой метод;

- предлагает способы корректировки;

- этот метод обеспечивает данные для других подходов;

«-» метода СП:

- требует активного рынка;

- сравнительные данные не всегда имеются;

- требует внесений корректировок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность информации;

- метод основан на прошлых событиях;

Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках с аналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких по техническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которых имеется достоверная информация.

Метод прямой капитализации
V= ЧОД/R
Схема:

  1. определяем размер стабилизированного ЧОД за год (как правило, путем усреднения за n лет);

  2. определяем величину коэффициента капитализации (служит для приведения ЧОД к стоимости);

  3. определение стоимости путем деления.

Преимущества:

  1. простота расчетов;

  2. мало предположений;

  3. отражение состояния рынка;

  4. дает хорошие результаты для стабильно-функционирующего объекта малыми рисками.

Не следует применять:

- когда отсутствует информация о рыночных сделках;

- когда объект находится в режиме стабильно функционирования.[2.4]

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

основную заработную плату строительных рабочих;

стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
5. Расчет рыночной стоимости
Оценка офисного здания для купли-продажи.

Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком. Здание предлагается на продажу как административно-офисное.

Собственники недвижимости: здание – ОАО «Бенефис»

рыночная стоимость оценка недвижимость

Исходные данные: Таблица 1.

№ п\п

Показатель

Значение показателя

1

Тип объекта недвижимости

здание офисного типа

2

Местоположение

г. N, улица Цветочная, дом 5.

3

Оцениваемые права:

-на здание

-на землю

право собственности

право долгосрочной аренды

4

Дата оценки

06 декабря 2010 года.

5

Цель оценки

определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта

6

Описание земельного участка

Участок земли площадью 0.1 га(1 га=10 000м2)

с ровным рельефом, к участку подходит дорога с твердым покрытием. Ставка земельного налога составляет 10 млн. руб / га в год, коэффициент аренды составляет 0.8.

7

Описание здания

на земельном участке находится здание постройки 1984 года. Здание состоит из технического подвала и одного этажа. Общая площадь здания (Sобщ) = 1 300 м2.Полезная площадь здания(Sполезн) =1 000 м2.Здание имеет функциональный и физический износ(Таблица 2).Функциональный износ: установленная в здании система вентиляции не соответствует рыночным стандартам, стоимость демонтажа старой системы составляет 5 млн руб.

Прямые издержки (Спрям) на полное восстановление здания составляет 806 млн руб. Косвенные издержки(Скосв) составляют 7% от стоимости строительства главного сооружения. Распределения прямых издержек по статьям приведено в таблице 2. Предпринимательская прибыль (ПП) составляет 20% от всех издержек.

8

Существующее использование здания

Здание сдается в аренду, ставка арендной платы за 1 м2 полезной площади здания составляет 166 000 руб. Удельные расходы по эксплуатации здания составляют 56 000 руб в год за м2 общей площади здания. Коэффициент капитализации (R) для здания равен 0.1.

9

Определить рыночную стоимость объекта по трем методам:

-затратный подход

-рыночный подход

-доходный подход (метод прямой капитализации)


Таблица 2.

№ п\п

Наименование издержек

% от прямых издержек

ПВС

% Ифиз

? И физ

? И функц

Сост зд

1.

Прямые издержки по устройству:



















1.1.

фундамента

5

40 350 000










40 350 000

1.2.

наружных стен

18

145 260 000










145 260 000

1.3.

перекрытия

13

104 910 000










104 910 000

1.4.

кровли

5

40 350 000

10

4 035 000




36 315 000

1.5.

перегородок

8

64 560 000










64 560 000

1.6.

потолков

4

32 280 000

5

1 614 000




30 666 000

1.7.

полов

4

32 280 000

5

1 614 000




30 666 000

1.8.

внутренней отделки

6

48 420 000

50

24 210 000




24 210 000

1.9.

наружной отделки

4

32 280 000










32 280 000

1.10.

системы водоснабжения и канализации

10

80 700 000










80 700 000

1.11.

системы электроснабжения

8

64 560 000

30

19 368 000




45 192 000

1.12.

системы отопления

9

72 630 000










72 630 000

1.13.

системы вентиляции

2

16 140 000







5 000 000

21 140 000

1.14.

системы пожаротушения

3

24 210 000










24 210 000

1.15.

охранной системы

1

8 070 000










8 070 000

ИТОГО прямые издержки

100

807 000 000










761 159 000

2.

косвенные издержки

7

56 490 000










56 490 000

3.

ПП

20

172 698 000










172 698 000

Всего




1 036 188000




50 841 000




990547000

  1   2



Рефераты Практические задания Лекции
Учебный контент

© ref.rushkolnik.ru
При копировании укажите ссылку.
обратиться к администрации